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부동산, 상속 후 처분하는 것이 절세에 유리

2025.08.04

부동산 보유와 처분, 상속 시점에 따라 세금은 전혀 다른 얼굴을 한다. 절세를 위한 판단 하나가 수십억 원의 차이를 만드는 만큼 합리적인 절세 전략이 필수다.

올해 초부터 강남 3구를 중심으로 아파트의 가격이 역사적 신고가를 찍고 있다. 최근 5년간 주춤했던 수익형 상가의 움직임도 심상치 않다. K씨는 강남에 200억 원 상당의 꼬마빌딩을 소유하고 있으며 현금성 자산도 37억 원 정도 보유하고 있다.
가족으로 부인과 결혼한 자녀 2명이 있다. 현재 건강이 좋지 않아 상속이 발생하면 가족들이 납부해야 할 상속세가 걱정인데, 보유한 현금으로 상속세 재원은 턱없이 부족하다. 어떻게 할 것인가. 빌딩을 처분할 것인가.

상속세 부족…빌딩 미리 팔아야 하나

우선 K씨가 보유하고 있는 재산을 기준으로 상속세를 추정해보자. 상속재산은 237억 원이다. 상속재산에 차감하는 상속공제는 세 가지를 적용한다. 자녀가 있으니 일괄공제 5억 원을 적용한다. 다음으로 배우자상속공제가 있는데, 배우자가 받을 수 있는 법정지분과 30억 원 중 적은 금액을 공제한다.

법정지분은 101억 원(237억×1.5/3.5)이나 30억 원을 초과하므로 배우자상속공제는 30억 원을 적용한다. 다음으로 금융재산공제가 있는데 2억 원을 한도로 금융재산의 20%를 적용한다. 금융재산이 37억 원이므로 금융재산공제는 2억 원을 적용한다.

현재 상태로 상속이 발생하고 계산 편의상 장례비공제와 채무 등은 없다고 가정하면 다음과 같이 상속세가 추정된다. 상속이 발생할 경우 93억 원 정도의 상속세가 필요하다. K씨의 보유 현금 및 가족들의 보유 현금을 모두 동원해도 상속세를 납부하기가 쉽지는 않다. 그렇다면 처분하고 상속이 발생한다면 어떨까.

200억 원에 처분을 한다고 해보자. 취득가액은 20억 원이고 보유 기간은 30년이다. 180억 원의 양도차익이 발생한다. 15년 이상 보유했기 때문에 장기보유특별공제(보유×2%·최대 30%)는 차익에 30%까지 공제받을 수 있다. 추정한 양도소득세는 다음과 같다.빌딩을 처분한 후 양도소득세 62억 원을 납부하고 나면 138억 원의 현금이 생긴다. 처분 후 K씨의 재산은 현금성 자산으로만 175억 원이다. 빌딩을 처분한 후 추정 상속세를 계산하면 아래와 같다.

빌딩을 처분하고 상속이 발생하게 되면 현 시세에 상응하는 양도차익에 대한 양도소득세가 발생하고 남은 현금에 대해서 상속세가 과세되므로 이중적으로 과세가 된다. 약 30억 원의 세금 차이가 발생한다.

세금 절세만 고려한다면 상속에 임박해서 처분하는 것이 가장 좋지 않는 전략이다. 상속세 재원이 부족하다면 상속을 받고 난 후 처분하는 것이 좋다. 상속 당시 평가금액이 200억 원이고 상속 후 200억 원에 매각한다면 양도차익이 없기 때문에 양도소득세는 없다.

200억 원보다 높은 가격에 매각한다면 그 차익에 대해서만 양도소득세를 납부하면 되기 때문에 이중적으로 과세되는 구간은 존재하지 않는다. 세금 절세 측면에서 유리하다. 또한 상속세는 10년 동안 연부연납이 가능하다. 상속세를 총 11회로 나누어 상속세 신고기한(6개월)까지 11분의 1을 납부하고 매년 10년 동안 각각 11분의 1씩 납부하면 된다. 연부연납에 대한 이자율은 3.1%이나, 시중 대출 금리보다는 저렴하다.

상속 임박한 부동산 처분은 최악의 선택

결론적으로 요약 정리하면 상속에 임박해서 급하게 부동산을 처분하면 절세 측면에서 좋지 않다는 것이다. 양도소득세와 상속세가 이중적으로 과세된다. 따라서 상속에 임박해서는 처분보다 부동산을 상속해 상속 후 처분하는 것이 훨씬 절세에 도움이 된다.

박정국 하나은행 상속증여센터 센터장