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[MT시평]증여·상속세, 옆집 아파트 시가 인정 여부

2025.02.21

아파트를 증여·상속해 증여세와 상속세를 낼 때 과세관청이 1년 또는 2년 전 팔린 주변 아파트를 기준으로 세금을 부과해서 논란이 되고 있다. 아파트를 증여·상속받은 경우 거래가액이 명확히 정해져 있지 않기 때문에 주변 아파트의 실거래가액을 대용치로 적용해 세금을 과세할 수밖에 없다. 문제는 대용치로 적용할 수 있는 주변 아파트 거래 적용기간을 언제까지로 확장할 수 있느냐다. 증여일 또는 상속개시일 기준으로 소급해 1년 전 또는 2년 전 거래된 옆집 아파트도 시가의 대용치로 사용할 수 있는 것일까.

'상속세 및 증여세법'(상증세법) 시행령 제49조 제4항은 납세자가 증여세 또는 상속세를 신고한 경우 유사매매사례가액 적용기간은 '평가기준일(증여일 또는 상속개시일) 전 6개월부터 신고일'까지라고 명시적으로 규정했다. 그러나 국세청의 평가심의위원회 훈령규정은 상증세법 시행령 제49조 제4항에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내 기간(평가기간 제외)에 유사매매사례가액이 있는 경우로 해당 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때는 평가심의위원회 심의를 거쳐 해당 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있다고 했다. 이렇다 보니 법에 명문규정이 없음에도 과세관청이 증여세 또는 상속세 관련 세무조사를 하는 과정에서 국세청 훈령에 따라 1년 전 또는 2년 전 고가에 거래된 주변 아파트를 평가심의위원회에 부의해 시가로 인정받은 후 이를 기준으로 과세하는 사례가 다수 발생했다.

납세자들은 이에 불복했다. 그러나 조세심판원 역시 평가기준일 전 2년 이내 유사매매사례가액도 평가심의위원회를 거치고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 이를 시가로 볼 수 있다고 결정했다(조심 2024서4141, 조심 2024서4813 등).

법원의 판단은 갈렸다. 서울행정법원은 유사매매사례가액 역시 평가기간 확대가 가능하다고 봤지만(2022구합57630판결, 2023구합75676판결) 서울고등법원은 다르게 판결했다(2024누43425판결). 서울고등법원은 납세자가 신고기한 내에 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 유사매매사례가액을 시가로 인정하려면 그 유사매매사례가액이 '평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내 신고일'까지 가액에 해당해야 함이 문언상 명백하다고 봤다.

유사매매사례가액에도 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하려는 의도였다면 구태여 유사매매사례가액 적용기한을 '평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내 신고일'까지로 한정하는 내용을 신설할 이유가 없다고 판단했다. 특히 증여일이 6월30일이고 납세자가 증여세를 8월1일 신고한 경우 9월1일 발생한 유사매매사례가액은 '평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내 신고일'까지 기간 내의 가액이 아니므로 이를 시가로 볼 수 없는데 평가기간 확대를 허용하면 같은 해 10월1일 가액이 시가로 인정되는 결론이 도출돼 부당하다고 봤다.
1심 법원과 2심 법원의 판결이 갈린 만큼 대법원의 최종 판결이 주목된다.