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주택 분할 증여의 다양한 방법들

2025.01.09

부모가 자녀에게 집을 한 채 마련해주기 위해서는 집을 증여하거나 구입할 자금을 증여하면 된다. 이러한 방법들은 단순하기는 하지만 내야 할 세금이 만만치 않아 실행하기가 쉽지 않다. 그렇다 보니 ‘다른 방법은 없을까’라고 고민하게 된다.

증여세나 상속세를 합법적으로 적게 낼 수 있는 가장 좋은 방법은 ‘분할’이다. 일명 ‘과표 쪼개기’인데, 이는 너무 당연한 해법이다. 왜냐하면 상속·증여세율은 누진세이며 누진세는 과표가 크면 높은 세율을 적용하고 낮으면 낮은 세율을 적용하기 때문이다.

분할하여 증여하는 방법은 매우 다양하다. 10년 단위로 기간을 나누어서 증여하는 방법도 있고, 자녀의 배우자와 손자녀 등을 수증자로 하여 수증자를 여러 명으로 분할하는 방법도 있다. 이 글에서는 분할 방법에 대한 구체적 사례를 들어 각각의 방법에 따른 세부담을 비교해보기로 한다.

비조정지역 내 전용면적 85㎡ 규모의 20억원짜리 아파트를 자녀에게 증여하려는 사람이 있다고 가정해 보자. 이 아파트는 20년 전 2억원에 취득한 아파트이며 현재는 10억원에 전세를 주고 있다. 부모는 강남 소재 본인 주택에 거주 중이다.

1. 자녀가 한 푼도 부담하지 않고 거주토록 증여

자녀가 한 푼도 부담하지 않고 거주하도록 증여하려면 부모는 세입자에게 전세보증금 10억원을 반환하고 20억원짜리 아파트를 증여하여야 한다. 이때 자녀가 부담할 세금은 7억원이다. 자녀가 세금 낼 돈이 없다면 증여세 7억원과 7억원에 대한 증여세 5억2000만원 등 총 12억2000만원의 현금을 증여하여야 자녀가 한 푼도 부담하지 않고 증여가 완료된다. 이 방법은 자녀가 증여받은 아파트에 즉시 입주하여 거주할 수 있기는 하지만 부모가 현금 22억2000만원을 가지고 있지 않다면 불가능하다.

2. 세입자가 있는 상태로 받는 부담부증여

세입자가 있는 상태에서 자녀가 임대보증금을 책임지기로 하고 증여를 받는다면 부담부증여가 된다. 이렇게 증여를 받게 되면 전세보증금 10억원은 세입자가 퇴거할 때 부모 대신 자녀가 부담해야 한다. 때문에 무상으로 주는 것이 아니라 대가를 받고 매매를 한 것으로 본다. 따라서 매매 10억원, 증여 10억원이 혼합된 거래가 된다. 매매에 대해서는 부모에게 양도소득세가 과세되며, 증여에 대해서는 자녀에게 증여세가 과세된다. 취득세도 매매취득세와 증여취득세로 나누어 과세된다. 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

(1) 매매 10억원에 대한 양도소득세는 2억5200만원

[(양도가액 10억원 - 취득가액 1억원 - 장특공제 2억7000만원) × 42% - 3954만원] × 1.1 = 2억5200만원

(2) 10억원에 대한 증여세는 2억2500만원

(10억원-5000만원) × 30% - 6000만원 = 2억2500만원

(3) 취득세는 7300만원

매매취득세 = 10억원 × 3.3% = 3300만원

증여취득세 = 10억원 × 4% = 4000만원

(4) 총 부담세금은 5억5000만원

이 방법은 하나의 거래를 증여와 양도로 분할함으로써 전체 증여보다는 세부담액을 줄일 수 있다. 전세보증금의 크기에 따라 양자가 분담하는 세금과 총 부담세금이 달라지게 된다.

이 방법에 의하면 자녀가 증여세 2억2500만원과 취득세 7300만원을 합친 총 2억9800만원의 자금이 있어야 한다. 그러나 증여세 2억2500만원은 6년간 6회로 나누어 낼 수 있으므로 자녀가 돈을 모으거나 전세보증금을 높여서 장기간에 걸쳐 증여세 납부재원을 마련할 수 있다. 현실적으로 가장 선호하는 방법이다. 하지만 증여를 받은 아파트에 거주하려면 전세보증금 10억원을 마련하여야 한다는 점이 가장 큰 단점이다.

3. 매매하는 방법

이 아파트는 20억원짜리지만 전세보증금이 10억원이므로 매수자는 10억원만 지불하면 된다. 그렇기 때문에 자녀가 매매로 이 아파트를 받아오려면 매수자금 10억원과 취득세 6600만원이 있어야 한다.

그런데 증여나 부담부증여와 달리 매매의 경우에는 저가매매가 가능하므로 시가보다 낮은 3억원까지는 증여세 없이 거래가 가능하다. 더 저가로 거래한 경우에는 3억원 초과분에 대해서만 증여세를 물면 된다. 이를 구체적으로 살펴보자.

(1) 시가 20억원짜리 아파트를 17억원에 매매하는 경우

(이 경우에도 양도세와 취득세는 20억원을 기준으로 산출한다.)

①양도소득세는 5억5000만원

[(20억원 - 2억원 - 5억4000만원) x× 45% - 6594만원] × 1.1 = 5억5000만원

② 취득세 6600만원

③ 총 부담세금은 6억1600만원

위 2의 부담부증여 방법보다는 총 부담세금이 6600만원 더 많지만 자녀가 취득세만 부담하므로 자녀가 부담하는 세금은 오히려 2억3200만원 줄어들게 된다. 그러나 자녀는 세부담 이외에 부모에게 7억원의 매수자금을 지불해야 하므로 총 자금부담은 7억6600만원이 된다.

(2) 시가 20억원 아파트를 12억원에 매매하는 경우(3억원 이상 저가매매)

①양도소득세는 5억5000만원

[(20억원 - 2억원 - 5억4000만원) × 45% - 6594만원] × 1.1 = 5억5000만원

② 취득세 6600만원

③ 증여세

시가 20억원보다 8억원이나 저가로 취득하였지만 3억원을 초과하는 5억원에 대해서만 증여세가 과세된다. 따라서 증여세는 8000만원이다.

④ 총 부담세금은 6억9600만원

이 경우 자녀는 세부담 이외에 부모에게 7억원이 아닌 2억원의 매수자금을 지불하므로 5억원의 자금부담이 줄어들면서 증여세로 8000만원을 지불하게 된다. 따라서 자녀의 총 자금부담은 3억4600만원이 된다.

(3) 1가구1주택의 비과세 저가매매

만약 부모가 다른 주택이 없고 자녀에게 8억원에 매매하는 주택만 있는 경우에는 1가구1주택에 대한 양도소득세 비과세가 적용되므로 부모가 부담할 양도소득세는 3800만원이 된다. 이럴 경우 총 부담세금은 1억8400만원이다.

[(8억원 - 8000만원 - 5억7600만원) × 35% - 1544만원] × 1.1 = 3845만원

따라서 주택을 자녀에게 물려주면서 저가매매를 활용하는 데 가장 좋은 주택은 1가구1주택에 해당하는 주택이라 할 수 있다.

위에서 언급한 몇 가지 방법만을 고려해보아도 다양한 방법들을 선택할 수 있다는 것을 알 수 있다. 따라서 자녀에게 주택을 주려고 한다면 자녀에게 어떤 상태의 주택을 줄 것인지, 그리고 가족 전체의 총 부담세금과 자녀의 자금부담 등을 종합적으로 고려해 가장 적절한 방법을 선택하는 전략이 필요하다.

출처 : 주간조선(http://weekly.chosun.com)